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Vendere casa: quattro cose da sapere prima di iniziare

Aggiornato il: giu 21

Vendere casa non è sempre semplice. Le cose da considerare non sono poche se si vuole vendere bene, cioè al migliore prezzo e con il minor numero possibile di grattacapi e mal di testa. Sia che decidiate di vendere la vostra casa per motivi di bilancio famigliare o personale, sia che decidiate di farlo perché state comprando un’altra casa più adatta alle vostre esigenze, sarà bene tenersi in mente poche ma fondamentali accortezze che abbiamo raccolto in questo articolo.

Allora, avete messo la vostra casa in vendita o pensate di farlo. A meno che non abbiate una particolare fretta dettata da esigenze economiche o logistiche, la prima cosa da fare è prendervi il tempo necessario per vendere al migliore prezzo e senza fastidiose grane legali e burocratiche nel momento in cui entreranno in gioco avvocati e notai. Ecco un breve vademecum delle cose da fare.




DOCUMENTI PER VENDERE CASA

La parte forse più noiosa ma sempre fondamentale di tutto quanto il processo per vendere casa è certamente quella burocratica, ovvero della raccolta dei documenti. Questa parte è fondamentale non solo perché i documenti in regola sono richiesti per concludere felicemente il rogito notarile e dunque finalizzare la compravendita dell’immobile, ma anche perché l’acquirente oculato farà richiesta dei documenti relativi all’immobile prima di fare una proposta ufficiale d’acquisto. Comunque, se siete stati bravi e ordinati nel momento in cui voi stessi avete comprato o ristrutturato casa, ritroverete tutti i documenti nel cassetto o nel faldone dedicato. Quali sono dunque i documenti che dovete mettere insieme?

Planimetria catastale

Si tratta del disegno tecnico della casa. Questo documento può essere richiesto all’Agenzia delle Entrate e attesta il presente stato strutturale della vostra casa, quindi con la planimetria ufficiale di tutti i locali e gli spazi aperti o meno. S’intende che la planimetria catastale debba corrispondere effettivamente alla struttura del vostro immobile in vendita. Se così non fosse, parte dell’immobile sarebbe abusivo e dovrete probabilmente abbattere gli abusi e ripristinare la casa nel suo stato originario. A meno che, s’intende, non abbiate la possibilità, legislatore concedente, di condonare. A questo documento non possono accedere tutti, ma solo coloro che vantano diritti di proprietà o loro delegati.

Visura catastale storica

Mentre la planimetria catastale attesta lo stato strutturale, la visura catastale storica fornisce tutti i dati storici riguardo all’anagrafe e alla successione dei proprietari dell’immobile. In altre parole, la visura catastale storica registra le informazioni degli intestatari dell’immobile che nel corso degli anni o dei decenni hanno acquisito la casa, tramite compravendita, donazione, eredità, usucapione, eccetera. Dal 2015 le visure catastali storiche contengono anche notizie concernenti la superficie dell’immobile in metri quadrati; e dunque per immobili meno recente è possibile che queste informazioni non siano ancora aggiornate perché il processo di digitalizzazione non è breve. In ogni caso, sarà possibile rinvenire anche qui i dati identificativi e di classificazione immobile.

Atto di provenienza

Nessun documento catastale, né planimetrico né storico, può da sé attestare l’effettivo diritto di proprietà sull’immobile o sulla casa da vendere. Cioè il documento catastale non fornisce prova giuridica di proprietà. Ciò che attesta sarà piuttosto l’atto notarile di compravendita o acquisizione nel caso in cui siate entrati in possesso della casa tramite donazione, eredità o altro. Nel caso in cui l’atto notarile non sia più reperibile per eventuale perdita dei documenti, se ne potrà fare richiesta presso lo studio del notaio che ha attestato l’acquisizione oppure presso il competente archivio notarile o il ministero della giustizia.

Certificazione energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è ormai un documento obbligatoriamente richiesto in tutti gli atti di compravendita immobiliare. Dal 2013 un Indice di Prestazione Energetica (IPE) che calcola il rapporto KWh sui metri quadri deve essere incluso anche negli annunci immobiliari; buono a sapersi soprattutto per chi vuole vendere casa da privato, senza il tramite dell’agenzia. Se invece avete deciso di vendere casa attraverso un’agenzia immobiliare, cosa sempre consigliata, i tecnici dell’agenzia saranno in grado di aiutarvi anche nella preparazione dell’APE la cui durata è dieci anni. L’aspetto della valutazione energetica, è fondamentale anche sotto il punto di vista commerciale, perché le prestazioni sono calcolate su una scala che va da A4 (migliore) a G (peggiore), dove chiaramente una casa con Ape A venderà ad un prezzo migliore della stessa casa con Ape G. Se quindi state pianificando di vendere casa a Roma, a Milano o in qualsiasi altro posto, non sottostimate l’importanza di migliorare questo aspetto per la vostra casa.


Regolarità urbanistica

Last but not least, se vuoi vendere la tua casa felicemente e senza intoppi è necessario ottenere la conformità o regolarità urbanistica, detta anche regolarità o conformità edilizia. Non bisogna confondere la conformità urbanistica, con quella catastale. La visura catastale, che fa capo all'Agenzia delle Entrate, è un documento redatto a fini fiscali. La conformità urbanistica invece attesta l'abitabilità. In sostanza, ai fini della regolarità è necessario che lo stato di fatto della casa in vendita corrisponda con il progetto depositato presso gli archivi comunali. Infatti, è al comune che bisogna fare richiesta per la verifica di conformità urbanistica. Attenzione, perché il documento è necessario al rogito notarile per la compravendita, ma eventuali irregolarità non saranno a carico né del notaio né dell'agente immobiliare, ma di chi vende casa. Dunque, è al fine della propria tutela e della felice conclusione della compravendita è meglio affidarsi ad un tecnico abilitato per il rilascio di una dichiarazione di conformità.





MANUTENZIONE CASA E HOME STAGING

Vendere casa può essere anche un’occasione per ottimizzare e finalizzare un investimento, anche se negli ultimi anni i prezzi delle case sono diminuiti, questo non significa che un immobile qualificato non possa rendere dal punto di vista economico. Considerate dunque la possibilità — sempre che ci sia il tempo di farlo — di effettuare voi stessi un investimento sull’immobile da vendere, in misura delle possibilità e in ragione degli aspetti migliorabili, al fine di massimizzare la vendita della vostra casa, o al limite minimizzare un’eventuale perdita. Dunque ci sono alcunI semplici interventi di manutenzione, che a costi relativamente contenuti possono migliorare l’aspetto e la presentabilità commerciale della vostra casa, sia che vendiate casa da privati, sia tramite agenzia immobiliare.

Infissi e impianti

Porte e finestre sono sottoposte all’usura del tempo più di qualsiasi altra cosa in una casa vissuta. Si consuma il legno, si graffia la vernice, cedono i cardini. Non si dovrebbe sottovalutare l’importanza di rinnovare questi dettagli quando si vende casa. L’impatto che hanno questi aspetti ad una prima apparenza è forse più importante di molte altre cose ben più visibili. Entrare in una casa dai dettagli curati può aumentare la vostra possibilità di richiedere un prezzo di vendita all’acquirente ben maggiore del costo sostenuto per la sostituzione. Rinnovare l’impianto idraulico e l’impianto elettrico di una casa non serve solo a migliorare la prestazione energetica ma anche ad alzare il valore dell’immobile, per poterlo presentare ai potenziali acquirenti nelle migliori condizioni possibili.


Home Staging

Tenetevi a mente questa semplice ma importante verità: il modo in cui si vive una casa e il modo in cui si mette sul mercato per venderla sono due cose differenti. Lo scopo dell’home staging, è preparare una casa per la vendita, valorizzare l’immobile e realizzare i sogni di coloro che vogliono acquistare e vendere casa. Allestire una casa è un po' come metterla in scena per essere apprezzata e ammirata, significa trasformare un “home” in una “house”.

Attraverso un home staging fatto bene è possibile “accogliere” l’acquirente dentro una casa e fargli apprezzare ogni spazio e ogni dettaglio. Gli acquirenti conoscono solo quello che vedono e non quello che ogni residenza potrebbe essere. Disordine, mancanza di pulizia, o anche la presenza di troppi oggetti possono risultare stressanti. Per questo sono fondamentali tre cose: pulizia, decluttering e scegliere luci e colori giusti e pochi accorgimenti che un professionista dell’home staging potrà suggerirvi. Il risultato sarà una casa pulita, curata, aggiornata, pronta per essere venduta in tempi più brevi e alle condizioni migliori.





QUANDO E COME VENDERE CASA

Quando si tratta di vendere un’immobile non basta il “cosa”, l’oggetto insomma — l’appartamento, il trilocale, la casa — che pure, evidentemente, è il perno di tutto; ma bisogna interrogarsi anche sul “come” e sul “quando”. Non tutti i momenti sono buoni per vendere casa, né tutti i modi. E se in tutte le valutazioni ci sono margini di soggettività, esistono però modalità consigliabili e consigliate, e altre del tutto da evitare. A meno che non abbiate bisogno di vendere casa velocemente, prendetevi il tempo di fare le seguenti considerazioni.

Il mercato immobiliare a Roma

Prima di tutto, prendendo in considerazione l’attuale stato del mercato immobiliare a Roma e in Italia, è chiaro che i prezzi delle case e le quotazioni immobiliari, rispetto a dieci o quindici anni fa, sono in fase di contrazione; e dunque questo potrebbe non essere il momento più favorevole per vendere un immobile. Ma questo non significa che non si possa vendere bene, soprattutto in considerazione del fatto che la vendita di una casa è spesso premessa per un nuovo acquisto. Da questo punto di vista, consigliamo di vendere e comprare casa contestualmente, non solo per ragioni di opportunità logistica, ma anche economica e strategica. Secondo Mario Breglia in una recente intervista al Sole 24 Ore, il futuro del settore immobiliare non è grigio come la situazione presente lascia intendere. Si sarebbe infatti “creata una bolla di domanda che si riverserà nel 2021” e negli anni successivi. Cioè, i prezzi cresceranno. Dunque chi volesse comprare casa, non attenda tempo e se in più avesse un immobile da vendere, si troverà in un allineamento congiunturale particolarmente favorevole per mettere in moto la transazione e cominciare una nuova fase della propria vita.


Vendere casa da privato?

Sono sempre più quelli che, grazie all’avvento di internet e alla fioritura di note piattaforme, cercano di vendere casa da privato, cioè senza ricorso ad un’agenzia immobiliare. Tutte le scelte sono legittime, ma attenti a non cadere in passi falsi che rischiano di vanificare il modesto vantaggio di risparmiare la provvigione. L’aspetto commerciale di una compravendita non è l’unico aspetto da considerare. Ci sono aspetti tecnici e legali che i professionisti gestiscono quotidianamente, dalla raccolta dei documenti alla preparazione del compromesso, fino all’accompagnamento a rogito che sono spesso ostacolati da intralci, cavilli, ricorsi, richieste di aggiornamento e modifica agli uffici preposti, che possono ritardare se non mettere a repentaglio la compravendita se gestiti malamente. Un’agenzia, oltre alla ricerca di un compratore, sgombra il percorso verso la vendita da tutti questi ostacoli. Per quanto riguarda l’aspetto più strettamente commerciale, l’agenzia si occupa non solo di trovare un compratore, ma presentare l’immobile in maniera professionale.


La permuta

Una volta che ci si è affidati ad un professionista, sono molti i modi in cui si può approcciare il percorso per arrivare a vendere casa nel modo più vantaggioso. Uno degli aspetti che è spesso poco sottolineato è spesso il fatto che chi vende casa ne sta anche cercando una da comprare. Allora perché non considerare una permuta? Affidandoci all’agenzia immobiliare possiamo sincronizzare il passaggio in modo da entrare nella casa nuova solo quando si vende. Come funziona? Una volta trovata la casa che ci piace, si mette una fiche sull’immobile da comprare e ne si blocca la vendita fino a che non abbiamo trovato un acquirente per la casa che vorremmo vendere. In realtà, l’istituto della permuta, troppo sottovalutato, costituisce uno dei più grandi vantaggi dell’affidamento della nostra casa in vendita ad una sola agenzia immobiliare — sempre che siate alla ricerca sia di un venditore che di un compratore.


Incarico di vendita in esclusiva

Una volta che avete deciso di vendere la vostra casa attraverso un’agenzia immobiliare, possiamo scegliere se dare l’incarico in esclusiva ad una singola agenzia oppure affidarci a più agenzie in concorrenza tra loro. Quest’ultima strada, può sembrare vantaggiosa, ma in realtà nasconde insidie che il bravo proprietario immobiliare dovrebbe volere evitare. Anzitutto, si dovrebbe evitare di avere la propria casa in troppe vetrine, in conformità alla leggi base del marketing. Una casa sovraesposta non si vende più facilmente e sopratutto rischia di deprezzarsi, senza considerare differenze di prezzi esposti, fastidiosi accavallamenti di appuntamenti e generale disinteresse delle agenzie che tendono a curare meglio i clienti esclusivi. L’incarico in esclusiva garantisce un tipo di cura diverso dell’immobile e del cliente.






A QUALE PREZZO VENDERE CASA

Uno dei punti più delicati in ogni ordine di prospettiva è quello del prezzo della compravendita immobiliare. Il proprietario cercherà sempre di vendere bene, l’acquirente cerca se non l’affare della vita almeno di ottenere il massimo dal proprio budget di partenza. Considerando anche il fatto che, per poco che si possa fare in una casa, un minimo di intervento è spesso richiesto, fosse anche una semplice pittata. Quando si vende casa quindi il prezzo si rivela uno dei punti fondamentali che possono determinare il successo o meno dell’iniziativa del venditore e, nel caso, dell’agente immobiliare. Se il prezzo è troppo alto rispetto ai valori di mercato, magari semplicemente perché il venditore ha incluso un sovrappiù di affezione, la casa rimane troppo a lungo in vetrina e finisce per svalutarsi. D’altra parte l’agente immobiliare vende più facilmente con un prezzo basso, ma guadagna maggiori provvigioni sul prezzo alto; si deve dunque cercare il giusto equilibrio tra le giuste aspirazioni di chi vende casa, le ragionevoli osservazioni di chi compra, e il valore di mercato corrente per immobili di tipologia simile.

Valutazioni immobiliari

Non esistono criteri del tutto oggettivi per fissare il prezzo di un immobile in vendita, è chiaro però che i criteri non potranno essere del tutto soggettivi. Punti di riferimento esistono: anzitutto l’Agenzia delle Entrate, che pubblica le quotazioni ufficiali delle compravendite immobiliari dividendole per zona e tipologia. Naturalmente l’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) fornisce il ventaglio di prezzi al metro quadrato per una certa tipologia. Un bravo agente immobiliare conosce il mercato e dunque saprà in quale parte, bassa o alta, del range, si colloca l’immobile in vendita. Non è detto che la stima dell’agente immobiliare corrisponda ai desiderata del proprietario, è comunque saggio ascoltare la voce di un professionista; e anzi, il consiglio è diffidare delle agenzie che sparano stime altissime al solo scopo di lisciare il proprietario per il verso del pelo e prendersi il mandato in esclusiva. Può essere una buona strategia di marketing ma assecondare richieste fuori mercato non è un comportamento deontologicamente corretto; anche perché spesso le agenzie immobiliari, una volta ottenuto il mandato, tornano dal proprietario per convincerlo ad abbassare il prezzo. Dunque il consiglio è: fare il prezzo bene fin da subito e scegliere l’agenzia più seria. Diffidare delle agenzie che fanno “prezzi da sogno”.


Come scegliere l’agenzia giusta per vendere casa

Negli ultimi anni vi è stato un proliferare di agenzie immobiliari per vendere casa a Roma e in tutta Italia, in controtendenza rispetto alla diminuzione del prezzo delle case. Ogni agenzia ha una storia e un modo diverso di operare sul mercato immobiliare. Certamente anche se sembra controintuitivo è bene diffidare di chi promette mari e monti, di chi non prende provvigioni, di chi fa stime stellari in questo momento del mercato immobiliare. Novità assoluta sul mercato immobiliare è quella di H2ome, un’agenzia dal nome nuovo ma di lunga esperienza, che offre contratti di incarico in esclusiva con penale a carico dell’agenzia, un’iniziativa pensata per tornare a dare serietà alle valutazioni fatte. Ciò detto, al di là di alcuni criteri orientativi, provvigioni, trasparenza, privacy, offerte speciali, una parte della scelta dell’agenzia rimane comunque soggettiva, perché in queste cose è bene fidarsi del proprio intuito quando si trovano persone perbene. Non è detto infatti che un’agenzia grande ci serva meglio di una agenzia immobiliare piccola, anzi, spesso è vero il contrario, perché in una macchina complessa il cliente tende a diventare un numero statistico.





Conclusioni

Dunque, se la vostra intenzione è quella di vendere casa, il consiglio è di fare le cose per bene fin dai primi passi, se necessario con l’aiuto di professionisti del settore, agenti immobiliari, periti e tecnici. Questo certamente porterà i propri frutti durante tutta la procedura. E alla fine il risultato potrà essere certamente di grande soddisfazione per il proprietario oculato. Vendere casa non è difficile, ma è complesso. Vendere un immobile significa seguire un tutta la procedura di compravendita dall'inizio alla fine: stima dell'immobile, commercializzazione, calendarizzazione, raccolta delle offerte, mediazione, compromesso, rogito notarile, raccolta documentale. Davvero non ci si può improvvisare.


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